Провал курсу на вступ до Євросоюзу

Безпосередньо перед вступом до ЄС у деяких країн–кандидатів спостерігався зліт цін на нерухомість у зв'язку з тим, що входження в наймогутнішу економічну зону світу означає підтягування загального рівня цін до рівня цін ЄС. Саме після приходу "помаранчевої" команди, що задекларувала цей вектор руху, відбувся зліт цін в очікуванні перспективи членства в ЄС (і, якби Україна одержала перспективу такого членства, це було б цілком виправдано).

Але сучасні внутрішні політичні реалії (втім, як і "євроскептицизм" щодо українських інтеграційних перспектив) ніяк цього не припускають. Навіть прогнози щодо такого вступу у 2020 році не можуть розігрівати ціни. Тому очікування багатьох перекупників житла не виправдалися.

Зміна співвідношення "депозит-оренда-вартість купівлі квартири"

Наприклад, $100 тис на депозиті дають приблизно $1 тис щомісячного доходу (10% річних), або приблизно 1 4501 500 якщо розмістити їх в гривнях. Куплена на ті ж кошти квартира дає за рахунок оренди лише приблизно $500 (майже 6% річних). Тому якщо людина накопичила $50 тис, їй легше покласти їх на депозит і орендувати на відсотки квартиру за ті ж $500 за місяць (може, навіть $350–400). При цьому купити якесь пристойнее житло на ці самі $50 тис у нас вже неможливо.

Зараз ріст цін зупинився, тобто прибутковість житла стала нижчою від прибутковості депозитів. Внаслідок цього комерційна (короткострокова інвестиційна) складова попиту (і "розігріву" ринку) відпадає.

І рости цінам на оренду в Києві далі нікуди — платоспроможність орендарів на межі (що підтверджується збільшенням в рази попиту на оренду кімнат, а не квартир). Хоча ще у 2002 куплена і відразу здана в оренду квартира на тому ж проспекті Перемоги могла дати до 20% річних (цілком "окупала" себе тільки за рахунок оренди за 6–7 років).

Притік у 2007 на ринок квартир, що раніше здавалися в оренду, підтверджує ці співвідношення. В ЗМІ стало менше публікацій із закликами на кшталт "хапайте, що є сьогодні, бо завтра буде ще дорожче", натомість з'явилися тверезі всебічні оцінки реальної ситуації на ринку нерухомості. В листопаді 2006 ціла низка ЗМІ публікувала коментарі аналітиків, статті про прийдешнє зниження цін. Хоча раніше в інформаційному просторі були присутні тільки прогнози про їх зростання, і знайти бажаючих на камеру сказати про прийдешнє зниження знайти було досить складно. Більше того, прогнози про подальший ріст цін в рази на "хрущоби" сприймається широким загалом з гумором.

Зупинення росту цін в Москві

Психологічна звичка орієнтуватися на московські тенденції цін ще відіграє свою роль, там ряд ЗМІ оголосили про зупинення росту цін.

Перетікання капіталовкладень в ринок приміської землі і котеджного будівництва у Києві

Зараз інвестпули спрямували свої кошти на купівлю київської землі, подорожчання якої надалі здається неминучим. Фактично цей ринок вже діє, незважаючи на законодавчі обмеження.

На ринку вже є низка прикладів, коли гравці "виходили грішми" з житлової нерухомості, купуючи земельні ділянки. Зростання цін на останні в деяких районах київського передмістя за останні 4 роки склало від $100 до $3 тис за одну сотку землі. Простіше, перекупники залишили відіграний ринок житла і перейшли на земельний. Та й прошарок середнього класу, що розуміє переваги заміського екологічно чистого помешкання перед вже досить забрудненими спальними мікрорайонами, постійно росте. Загальноєвропейська тенденція така, що із зростанням доходів середнього класу — головного гравця на будь–якому цивілізованому ринку нерухомості, його основним місцем проживання стає саме приміська зона мегаполіса. Можна наводити й інші чинники: неминучий ріст числа виставлених на продаж квартир внаслідок подорожчання послуг ЖКГ, збільшення на ринку куплених на виплат квартир у зв'язку з ростом невиплат за іпотечними кредитами з початку 2006, оподатковування угод купівлі–продажу нерухомості з 1 січня 2007 (обмежує доходи в разі систематичних продажів і покупок), падіння довіри до прогнозів агенцій нерухомості через нинішню зупинку цін, зменшення кількості київських студентів (і квартир, що купують їхні батьки) у зв'язку із низькою народжуваністю на початку 90–х, прихід іноземних забудовників (що вміють будувати швидко, якісно, і головне, з цілком розумною нормою прибутку —20–30%, а не в 150–200%) після вступу до СОТтощо.

Окрім цього, є підставі вважати, що будуть відроджуватися житлово–будівельні кооперативи (ЖБК), які в часи Союзу частково вирішували проблеми забезпечення населення житлом. ЖБК з точки зору надійності (схоронності) використання коштів його членів — оптимальна схема будівництва (хоча законодавець хибно створив складнощі в діяльності ЖБК, але це має бути змінено).

З врахуванням того, що рівень цін вторинного ринку часто визначається за рівнем саме пропозиції (а пропозиції в ЗМІ часто публікують посередники на ринку нерухомості саме для підняття індексу цін). Відомостей про реальні суми угод на цьому ринку — немає. Тобто реальний рівень цін визначити неможливо, фахівці говорять про тенденцію зниження на ринку реальних угод. Отже, є всі підстави вважати, що відбудеться поступове і спокійне зниження ціни на "хрущоби/панелі" у Києві приблизно на 20–30%.